Alexandre Katzner : « C'est un coup de frein à l'activité et cela crée de l'insécurité juridique »

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Le Monde du Droit a interrogé Alexandre Katzner, notaire associé de l’office Plocque-Katzner. Il revient pour nous sur l’importance majeure de l’ordonnance du 25 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus et à l’adaptation des procédures sur l’activité notariale, mais également sur certaines incertitudes.

Le gouvernement a adopté le 25 mars une ordonnance relative à la prorogation des délais échus et à l’adaptation des procédures pendant cette période. Quels sont les principes qui sous-tendent cette ordonnance ?

Ce texte concerne les « délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire », (c’est-à-dire pour l’instant le 25 juin 2020) que l’on pourra qualifier de « période blanche ». Les articles 2 et suivants de l’ordonnance prévoient spécifiquement les délais et mesures concernés, qui doivent être considérés de manière stricte.

Sont ainsi inclus tant des actes ou paiements à réaliser dans cette période blanche que des mesures administratives ou juridictionnelles. Les premiers seront réputés avoir été accomplis dans les délais impartis s'ils sont finalement accomplis dans un délai qui ne dépasse pas deux mois après la période blanche. Pour les secondes, le terme fait l’objet d’une prorogation de deux mois après cette période.

Il convient de préciser ici que l’ordonnance ne concerne que des délais légaux, et non des délais prévus contractuellement. Sont également exclus les termes échus avant le 12 mars et ceux échus après le 24 juin.

Concrètement, quels sont les principaux impacts sur la pratique notariale ?

Ce texte a des conséquences majeures, qu’il convient d’expliquer aux clients. Mais il contient aussi un grand nombre d’incertitudes et de marges d’interprétation.

En matière de droit de la famille, ce texte impacte notamment l’option successorale prévue par l’article 772 du Code Civil (sommation d’avoir à exercer une option successorale). Il est par contre dommage qu’aucune mesure n’ait été prise pour le report du paiement des droits de succession.

En droit des sûretés, le texte vise expressément les inscriptions de sûreté réelle ainsi que les inscriptions de privilège de vendeur, de deniers ou de copartageant.

Mais là où bien évidemment l’impact va être majeur, c’est dans le déroulé des ventes immobilières.

Quels sont en effet les principaux points d’attention la matière ?

C’est là que l’ordonnance a les plus importantes conséquences mais c’est aussi là que se posent de nombreuses interrogations.

En premier lieu, la question est de savoir si l’exercice du droit de rétractation du non-professionnel est concerné. En l’absence de précision sur ce point, des analyses contradictoires sont déjà apparues. On peut considérer qu’exercer son droit de rétractation est un acte positif qui doit bénéficier des dispositions de l’ordonnance. Mais cette action n’est cependant pas prescrite « à peine de sanction ». Sans aller plus loin dans le débat, fort intéressant, il semble que la prudence consiste à penser que le délai est reporté jusqu’à la fin de la période blanche. Ce faisant, le délai de 10 jours est repoussé de manière très lointaine, ce qui crée une incertitude préjudiciable pour les vendeurs. On peut toutefois penser à une renonciation volontaire par l’acquéreur à l’issue du délai de 10 jours qui lui a été ouvert.

L’article 2 va aussi toucher les conditions suspensives de financement. Le délai ne commencera à courir qu’à compter de la fin de la période blanche. Par contre on devrait considérer que le délai ne devrait être que de 30 jours. L’extension contractuelle du délai, courante en pratique, ne devrait pas pouvoir être prise en compte.

On peut s’interroger sur le délai d’acceptation des droits de préemption privés. Peut-on considérer que ne pas exercer son droit de préemption dans le délai imparti, c’est perdre son droit d’acquérir ? Là aussi, il semble que dans le doute, le praticien ne devrait pas prendre le risque de de passer outre. La question ne se pose pas pour les droits de préemption des personnes publiques, l’article 7 de l’ordonnance prévoyant la suspension du délai à leur égard.

L’ordonnance s’applique enfin de manière très importante aux congés délivrés dans le cadre des contrats de bail. Ces congés pourront être délivrés jusqu’à deux mois après la fin de la période blanche. Le texte ne le précise pas, mais il parait évident que le bail du locataire sera prolongé d’autant.

Pour finir, on n’oubliera pas notamment les délais d’instruction des autorisation d’urbanisme en cours ainsi que les DIA (DPU, SAFER…) dont le délai d’instruction est suspendu.

Cette ordonnance risque donc de ralentir beaucoup de transactions en cours ?

Assurément, elle représente un coup de frein à l’activité et crée une insécurité juridique. Si un certain nombre de mesures paraissent logiques, il est souhaitable que des précisions soient apportées rapidement afin de dissiper les zones d’ombre qui perdurent.

Propos recueillis par Arnaud Dumourier (@adumourier) 

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